STUDIO TECNICO GEOMETRA BELLONE ROSARIO IN MONZA BRIANZA www.studiotecnicobellone.it

Nell'attuale panorama immobiliare italiano il geometra è, fra tanti altri professionisti, il più idoneo, da un punto di vista tecnico, per affiancare in tutto il processo di compravendita immobiliare il proprietario-venditore o il potenziale acquirente di un immobile.

L'insieme delle prestazioni tecniche a tale proposito fornite dal geometra libero professionista, sono identificabili con le prestazioni di "assistenza tecnica alla compravendita immobiliare" competenze, queste, già sancite e regolamentate dalla Legge 2 Marzo 1949 n. 144.

Andando subito nel dettaglio, l'assistenza tecnica alla compravendita immobiliare prevede le seguenti principali prestazioni:

• colloqui ed incontri con il Committente;
• analisi della documentazione tecnico-amministrativa e catastale;
• verifiche ed aggiornamenti ipocatastali;
• verifica generale di massima dello stato di fatto dell'immobile;
• eventuale assistenza nella ricerca della controparte;
• indagini di mercato;
• consulenze urbanistiche e tecnico-giuridiche;
• valutazioni e assistenza nella trattativa del prezzo;
• valutazioni e assistenza nella stesura delle condizioni della compravendita;
• stesura o verifica del preliminare di compravendita o della promessa di vendita;
• collazione di tutta la documentazione tecnico-amministrativa e catastale necessaria ed utile alla stipula dell'atto notarile;
• assistenza all'atto notarile.

Oltre alle sopracitate prestazioni, a seguito del sempre più complesso, vasto e a volte contradittorio quadro normativo vigente, in base alla mia personale esperienza, eseguo di prassi, almeno anche le prestazioni inerenti a:

• verifica di congruità della certificazione energetica A.C.E. e/o A.P.E.;
• verifica della correttezza e corrispondenza fra i dati anagrafici ed identificativi dell' immobile indicati nella documentazione catastale e quanto indicato nei titoli di proprietà;
• verifica della corrispondenza fra lo stato di fatto dei luoghi e le planimetrie/schede catastali al fine di ottemperare e tutelare il Committente, o le parti, per tutto quanto previsto dall'art. 19 comma 14 del D.L. 31 Maggio 2010 n. 78;
• verifica in dettaglio della corrispondenza fra lo stato di fatto dei luoghi e quanto indicato nella documentazione urbanistica ed edilizia in rapporto anche a tutto quanto contenuto nei titoli di proprietà;
• verifica, se disponibile, della validità o meno del certificato di agibilità;
• verifica della conformità degli impianti tecnologici;
• verifica della regolarità relativamente al pagamento di tributi amministrativi quali I.C.I., I.M.U. ecc.;
• valutazione della convenienza economica della compravendita.

Ulteriori ed imprescindibili verifiche sono determinate dalla tipologia dell'immobile oggetto di compravendita; infatti è facile comprendere come l'assistenza tecnica per la compravendita di un appartamento facente parte di un condominio richieda attenzioni e prestazioni diverse rispetto all'assistenza tecnica per la compravendita di una abitazione singola di un opificio industriale o di un albergo.

E' doveroso fare notare e pertanto precisare come molte delle prestazioni finora indicate sono riscontrabili anche nell'art. 173 bis c.p.c. relativamente alle vendite giudiziarie.
Alla stessa maniera va ricordato che il geometra, in fase di compravendita di un immobile, se richiesto e necessario, è sempre in grado di fornire:

• precise e puntuali indicazioni su tempi e costi di eventuali procedimenti di regolarizzazione in uno o più degli ambiti sopra citati;
• precise e puntuali indicazioni su tempi e costi di eventuali opere di manutenzione ordinaria e straordinaria o di nuova costruzione ed ampliamento in genere;
• un prospetto relativo agli oneri fiscali e tributari e tasse in genere, inerenti e conseguenti alla compravendita stessa, aspetto quest'ultimo, considerato la sempre maggiore pressione fiscale gravante sugli immobili, sicuramente, anche in previsione della ormai imminente e da più parti attesa riforma del catasto, di non secondaria importanza,
• una relazione di libera ed immediata commerciabilità dell'immobile oggetto di assistenza tecnica, documento quest'ultimo di fondamentale importanza al fine di tutelare, nei diversi ambiti, sia il proprietario-venditore sia il potenziale acquirente dell'immobile oggetto dell'assistenza tecnica.

Da un'attenta lettura di tutto quanto finora indicato emerge che il geometra, per fornire un servizio tecnico che al proposito tuteli effettivamente il Committente, deve essere in possesso di un'ampia e approfondita conoscenza degli ambiti urbanistico-edilizio, catastale, civilistico per tutto quanto concerne la proprietà i contratti le obbligazioni e le successioni, progettuale-costruttivo ed impiantistico, di best practice valutativa e ultimo ma non meno importante l'ambito fiscale-tributario, senza tralasciare le necessarie ed imprescindibili capacità di relazione interpersonale, di analisi e verifica, nonché gestionali-organizzative di tutto il processo. Pertanto se effettuata con "scienza e coscienza" l'assistenza tecnica alla compravendita immobiliare si può intendere come la somma di tutte le competenze previste nella professione del geometra libero professionista e per tanto competenze che difficilmente sono tutte unitamente riscontrabili in altre singole e diverse figure professionali.

Allora, se può risultare utile, per acquistare o vendere un immobile, rivolgersi ad una agenzia immobiliare, pure essendo ultimamente molto in voga è sempre più diffuso il "fai da te", altrettanto e sicuramente più importante è avvalersi comunque di un tecnico di fiducia, quale può essere il geometra, che segua ed accompagni il Committente in tutte le varie fasi della compravendita stessa. È anche e soprattutto in questo ambito che il geometra può fare la differenza nelle compravendite immobiliari in quanto, assistendo il Committente potenziale acquirente o proprietario-venditore che esso sia, svolgendo tutte le necessarie verifiche, automaticamente diventa garante di una compravendita sicura. Infatti non va dimenticato che il geometra, e qui emerge un'altra grande notevole differenza fra quest'ultimo e altre figure professionali normalmente presenti nel processo di compravendita, nell'espletamento dell'incarico di assistenza alla compravendita immobiliare è responsabile nei confronti del Committente, rispondendone anche penalmente, di tutta l'attività per lo stesso eseguita.

Oggi sono completamente mutate le modalità di esercizio delle attività professionali e anche le condizioni che in passato hanno giustificato l'applicazione di una disposizione antielusiva (come quella in commento) sono completamente venute meno. In base ai regolamenti che disciplinano le modalità di esercizio delle attività professionali è previsto l'obbligo di formazione permanente. Non ha più senso prevedere una presunzione di non inerenza dei costi sostenuti per la formazione. Dovrebbe essere l'Agenzia delle entrate in grado di dimostrare che le spese sostenute per l'attività formativa sono in tutto o in parte non inerenti.

A tale proposito il geometra, non essendo coinvolto in tornaconti economici derivanti dalla compravendita stessa, essendo egli remunerato per le sole prestazioni tecniche effettivamente svolte, e non dovendo vendere o fare acquistare assolutamente nulla ma solamente verificare e controllare la bontà di tutto il processo, è colui che può effettivamente porsi a tutela degli interessi del Committente consapevole del valore e dell'importanza delle prestazioni tecniche fornite in funzione proprio delle conseguenti responsabilità, derivanti dalle verifiche e controlli eseguiti, a lui ed esclusivamente solo a lui in capo.

Nello specifico, a titolo di esempio, sono sempre sorpreso ogni qualvolta, assistendo un Committente proprietario-venditore o potenziale acquirente di un immobile, mi vengono con molta superficialità sottoposti, per la verifica prima della firma, la proposta di acquisto o il preliminare di compravendita in formato prestampato su moduli standard, spesso scaricati da internet, nei quali si devono o sono già stati apposti solamente i dati anagrafici dell'acquirente, quelli del proprietario-venditore e i riferimenti catastali dell'immobile. In questi casi, metaforicamente, penso al medico condotto che indipendentemente dal paziente con relativa patologia che si trova davanti, prescrive sempre la stessa ricetta di profilassi farmacologica inserendo di volta in volta nella stessa solamente i dati anagrafici del paziente e magari, in sostituzione dei dati catastali, i dati biometrici!

È bene allora, che il proprietario-venditore o il potenziale acquirente, per tutelare i rispettivi interessi in ambito immobiliare, si rivolgano sempre, per la compravendita immobiliare, ad un geometra esigendo da quest'ultimo innanzi tutto un contratto scritto per prestazioni tecnico-professionali di assistenza tecnica alla compravendita immobiliare che comprenda almeno tutte le prestazioni precedentemente elencate. Il geometra a sua volta deve fornire le prestazioni in contratto adeguatamente e puntualmente calibrate e contestualizzate sull'immobile specifico a partire anche e soprattutto dal preliminare di compravendita o compromesso e, proprio per l'importanza delle prestazioni fornite, per le responsabilità specificatamente assunte, per i valori economici delle transazioni stesse, richiedere un adeguato e congruo compenso. A tale proposito, chiunque può facilmente comprendere come il costo delle prestazioni del geometra sia comunque ininfluente rispetto ai valori delle transazioni, anche e soprattutto se raffrontato al costo ed a tutti i disagi conseguenti, in mancanza delle stesse, necessari a regolarizzare o compensare eventuali carenze o mancate corrispondenze contrattuali.
In conclusione e in conseguenza del particolare momento storico-economico nel quale anche il settore immobiliare in genere e delle compravendite immobiliari nello specifico sta scontando un pesante tributo e subendo delle radicali trasformazioni, con l'assistenza tecnica alla compravendita il geometra, con l'opportuna esperienza e necessaria formazione, ha modo di offrire, in forma oserei dire quasi esclusiva, consulenze di alta qualità e notevoli contenuti per i quali il mercato immobiliare della compravendita è, e sarà anche in futuro, sempre più sensibile e ricettivo.

Corrado Broglio

http://www.agefis.it/area_stampa/editoriali/20140825_asstec_compravendita.html